🏡 명도소송 절차와 주의사항: 부동산 불법 점유자 퇴거 가이드

명도소송은 부동산의 합법적인 소유권자가 불법 점유자(무단점유자)를 퇴거시키기 위해 제기하는 소송입니다. 최근 부동산 가격 상승과 임대차 분쟁 증가로 명도소송 건수가 늘고 있으며, 복잡한 법적 절차와 증거 수집이 필요해 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 오늘은 명도소송의 단계별 진행 과정, 준비 서류, 법원 비용, 승소 전략까지 상세히 알아보겠습니다.

🔍 명도소송의 기본 개념

✅ 명도소송의 법적 근거 (민법 제213조)

점유권 회복: 소유권자는 불법 점유자에 대해 부동산 인도를 청구할 수 있습니다.
퇴거 요건: 점유자가 권원(법적 근거) 없이 부동산을 사용할 때만 적용됩니다.

✅ 명도소송 vs. 이행소송 차이점

구분	명도소송	이행소송
목적	무단점유자 퇴거	계약 이행 강제 (예: 전세금 반환)
증거	등기부등본, 점유 증명	계약서, 통장 내역
기간	3~6개월	6개월~1년

⚖️ 명도소송 절차 5단계

1. 사전 경고 (최고장 발송)

- 내용증명우편으로 퇴거 요구 (필수는 아니지만 추후 증거로 활용 가능).

2. 소장 작성 및 제기

- 관할 법원: 부동산 소재지 지방법원.

- 소장 기재 항목:

1. 원고(소유자)와 피고(점유자) 정보  
2. 부동산 표시 (지번, 면적 등)  
3. 청구 취지 (예: "점유 부당, 명도 요청")  
4. 청구 원인 (무단 점유 사실 증명)

3. 증거 제출 및 변론

- 필수 증거: 등기부등본, 임대차계약서(해당 시), 사진/영상 등 점유 증명 자료.

4. 판결 선고

- 승소 시 "명도판결" 확정 → 피고는 14일 내 항소 가능.

5. 강제 집행

- 이행 불응 시 집행관이 직접 퇴거 조치 (경찰 지원 가능).

📂 필요 서류 및 증거 수집 방법

📜 필수 서류 리스트

서류	비고
등기부등본	소유권 확인 (법원인터넷등기소 발급)
건축물대장	부동산 현황 확인
최고장 사본	내용증명우편 발송 증거
점유 증명	CCTV 영상, 증인 진술서

💡 증거 수집 팁

현장 사진: 날짜/시간 표시 필수 (메타데이터 보존).
증인 확보: 이웃이나 관리인 증언을 문서화.

⏳ 명도소송 소요 기간과 비용

🕒 평균 소송 기간

단계	기간
1심	3~6개월
항소	+4~8개월
집행	1~2개월

💰 예상 비용

항목	금액
소송 인지액	재산권 금액의 0.5~3%
변호사 수임료	500~1,500만원
강제집행비	50~100만원

✔️ 참고: 소액사건(건물 가격 2천만 원 미만)은 소액사건처리절차 적용으로 비용/기간 단축 가능.

❗ 반드시 확인해야 할 주의사항

1. 점유자의 항변 가능성

- 피고는 "유효한 임대차 계약" 또는 "명의신탁" 등을 주장할 수 있음.

2. 강제집행의 어려움

- 피고가 거부할 경우 경찰 지원 필요, 추가 시간 소요.

3. 소멸시효 문제

- 점유 시작 후 10년 경과 시 소유권 주장 가능 (민법 제245조).

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 명도소송 중에 월세를 받을 수 있나요?

- A: 가능합니다. "부당이득 반환소송"을 별도로 제기해야 합니다.

Q2. 피고가 소송 중에 부동산을 훼손하면?

- A: 가압류 신청으로 손해 최소화.

Q3. 명도 판결 후 피고가 이사하지 않으면?

- A: 법원에 강제집행 신청 (집행관이 동행).

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