점유이전금지 가처분: 임차인의 무단 전대를 막는 법적 조치

부동산을 임대하신 분들이라면 한 번쯤은 점유이전금지 가처분이라는 용어를 들어보셨을 겁니다. 특히 임차인이 임대차 계약을 위반하고 부동산을 무단으로 타인에게 전대하는 경우, 이를 방지하기 위한 법적 조치가 필요합니다. 오늘은 점유이전금지 가처분이 무엇인지, 왜 필요한지, 그리고 어떻게 신청하는지에 대해 알아보겠습니다.

 

점유이전금지 가처분은 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로, 목적물의 인적(주관적)·물적(객관적) 현상을 본집행 시까지 그대로 유지하게 하는 조치입니다. 이는 임차인이 임대차 계약을 위반하여 부동산을 제3자에게 무단으로 전대하거나 점유명의를 변경하는 것을 방지하기 위해 필요한 법적 절차입니다.

 

 

점유이전금지 가처분의 필요성

 

소유자 (임대인) A가 아파트를 보증금 1억 원에 월세 300만 원에 세를 줬는데, 임차인 B가 3개월째 월세를 내지 않고 있는 겁니다. 그럴 경우, 임차인이 스스로 나가지 않으면 어쩔 수 없이 차임연체를 이유로 임대차계약을 해지하고 법의 힘을 빌어 임차인을 내보내기 위해 명도소송을 제기하게 됩니다.

 

명도소송은 짧게는 4개월, 길면 1년 정도까지 소요될 수 있어 이 기간 중에 임차인이 임차권을 무단으로 타인에게 양도하거나 전대하여 주게 되는 경우, 임차인 B를 상대로 한 명도소송의 판결문으로는 임차권의 양수인이나 전차인을 상대로 명도집행을 할 수 없게 됩니다. 이런 경우처럼, '점유’가 이전되어 집행불능이 되는 경우를 방지하기 위해 '점유이전금지가처분’을 해 둬야 하는 것입니다.

 

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점유이전금지 가처분의 요건

 

• 피보전권리: 임대차계약의 해지에 따른 건물명도청구권, 낙찰허가결정에 의한 건물명도청구권, 소유권에 의한 명도청구권 등 채무자에게 대항할 수 있는 한 물권이든 채권이든 상관없이 피보전권리가 될 수 있습니다.

 

• 보전의 필요성: 부동산점유이전금지가처분은 목적물의 본 집행까지 채무자 (임차인 또는 점유자)가 목적물의 현재의 상태를 그대로 유지하고 점유명의를 변경하거나 점유를 이전할 우려가 있어 이를 미리 가처분을 해 두지 않으면 현재의 상태의 변경으로 집행권원을 얻더라도 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란한 염려가 있는 경우에 인정됩니다.

 

점유이전금지 가처분의 절차

 

 

• 1. 점유이전금지가처분 신청: 전자소송 사이트에서 민사 가처분 신청서를 제출합니다.

 

• 2. 보정명령 / 담보제공명령: 판사가 신청서를 검토하고, 필요한 경우 보정명령을 내리거나 담보제공을 명합니다. 담보제공은 보통 청구액의 10% 정도이며, 현금이나 보증보험으로 제공할 수 있습니다.

 

• 3. 보정서 제출 / 담보제공이행: 보정명령이 있으면 보정서를 제출하고, 담보제공명령이 있으면 담보를 제공합니다.

 

• 4. 점유이전금지가처분 결정: 판사가 가처분 신청을 인용하면, 가처분 결정문이 발행됩니다.

 

• 5. 점유이전금지가처분 집행: 가처분 결정문을 송달받은 후 14일 이내에 집행신청을 합니다. 집행관이 강제개문 후 고시문을 부착합니다.

 

점유이전금지 가처분의 비용

 

비용	금액
인지대	10,000원
송달료	21,300원 (2인 기준)
공탁비용	목적물가액의 10% (현금 or 보증)
기타비용	민원서류, 우편비용 등

 

 

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점유이전금지 가처분은 임차인이 명도를 거부하는 경우에 유용한 법적 수단입니다. 하지만 점유이전금지 가처분을 신청하기 전에 임차인의 성향, 협상가능성, 명도소송의 전망 등을 고려해야 합니다. 점유이전금지 가처분을 신청하면 임차인과의 관계가 악화되거나, 임차인이 점유이전금지 가처분을 취소하거나 이의를 제기할 수도 있습니다. 따라서 점유이전금지 가처분을 신청할 때는 전문적인 법률자문을 받는 것이 좋습니다.